Los Tax Liens y el Foreclosure

Adquirir una propiedad embargada con numerosos gravámenes (liens), no es una tarea para personas temerosas.

Algunos inversionistas que se involucran en subastas de Deudas Fiscales buscan propiedades que están cargadas con múltiples gravámenes, algunos de los cuales parecen ser difíciles de eliminar. Sin embargo, ¿son realmente insuperables? Comprender el funcionamiento de los gravámenes es un aspecto crucial que todo inversionista comprometido debe dominar.

IRS Tax Liens

Los embargos fiscales del IRS suelen ser malinterpretados en gran medida. Muchos asumen que adquirir una propiedad en ejecución hipotecaria con gravámenes del IRS es como realizar un salto nocturno en paracaídas: es una situación peligrosa y arriesgada. En realidad solo es desaconsejable si usted no ha tenido la formación apropiada para hacerlo y no cuenta con la información y herramientas adecuadas para hacerlo. Así que veamos lo siguiente: Si el gravamen fiscal del IRS tiene prioridad sobre la ejecución hipotecaria, no se ejecutará durante la venta de la propiedad en ejecución hipotecaria. Aunque se adquiera la propiedad en una subasta del condado, la posterior venta resultará imposible debido a la imposibilidad de obtener un seguro de título. El importe total del gravamen debe ser saldado antes de que pueda ser liberado. Ahí esta la información que debe conocer antes de realizar el “salto”.

Prepárate para enfrentar circunstancias desafiantes.

Aunque no todo resulta ideal, es importante tener en cuenta ciertos plazos legales. Primero que todo, en el caso de los Tax Liens, existe un período de prescripción de 10 años. En Florida, el estado deja de perseguir el cobro de deudas pasadas una vez que este plazo ha transcurrido. En lugar de entrar en pánico al detectar un gravamen del IRS, es recomendable verificar si ha caducado o si solo restan entre seis meses y un año, lo cual puede ser considerado en tus cálculos financieros.

La segunda situación es una muy frecuente. Después de comprar la propiedad en una subasta, solicite al Servicio de Impuestos Internos (Internal Revenue Service, IRS por sus siglas en inglés) un Formulario 14135, que es una Solicitud de Certificado de Descarga de Propiedad de Gravamen por Impuestos Federales.  Es mejor si la persona con los Tax Liens del IRS adjuntos a su nombre no vivía en la propiedad que compró. Argumentará que esta propiedad era solo un activo más del deudor. Consulte el Aviso de gravamen por impuestos federales (Formulario 668 [y] y [c]), que se puede ver en los registros locales del condado, para ver lo que el contribuyente moroso ha indicado como su residencia.

Si la propiedad embargada es la dirección registrada, no es el fin del mundo. Solo hará que el viaje sea un poco más difícil.

En términos sencillos, al usar estos formularios, le está diciendo al IRS: "Compré esta propiedad en una subasta de ejecución hipotecaria del condado por mucho menos de lo que se debe en el Tax Lien Federal. El Valor Después de la Reparación o After Reppair Value (ARV, por sus siglas en inglés) de la casa será mucho menor que los Tax Liens Federales. Nunca podría recuperar toda la deuda que se le debe por la venta de esta propiedad. Por favor, libere estos gravámenes para que pueda vender la propiedad que ahora poseo, ya que el impuesto adeudado al IRS y no tiene nada que ver conmigo". (No siempre obtendrá una respuesta positiva, así que la recomendación siempre será consultar un experto en el área ANTES de participar en las subastas).

Asegúrese de que la oferta máxima de los bienes raíces que está tratando de ganar en la subasta de Foreclosure del condado sea mucho menor que el valor de los Liens que aplicará después de que se repare.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, haga los cálculos y elija cuidadosamente una propiedad por la que pujar en la subasta de Tax Deeds del condado.

Los gravámenes fiscales del IRS cubren todas las cantidades imaginables. Digamos que una persona acumuló una factura de impuestos de $1,500,000 en la casa que compró en la subasta de Foreclosure del condado por $400,000. Incluso si la casa vale $500,000 en las mismas condiciones en el mercado abierto, no hay forma de que el IRS recupere ninguna de sus deudas por la venta de esta propiedad por la que usted pujó con éxito y ganó en la subasta de ejecución hipotecaria del condado.

Tendrás que demostrarlo. La documentación que requiere el IRS es complicada, pero definitivamente manejable y ciertamente vale la pena si compró una casa en la subasta de Foreclosure del condado por un excelente precio.

El IRS podría, pero probablemente no lo hará, redimir su propiedad

Recuerde que el IRS siempre tiene la opción de redimir la propiedad dentro de los 120 días al precio que pagó en la subasta del condado, más todos sus gastos.

En realidad, no conozco a nadie que haya experimentado esto. Que yo sepa, el IRS nunca ha pujado en una subasta de Foreclsosure del condado por una propiedad con su lien para poder revender la propiedad para cubrir toda o parte de su deuda. Si ha oído hablar de un evento de este tipo, déjanos conocer la historia y poder compartirla con nuestros seguidores, por favor.

Además, el IRS solo considerará la ejecución hipotecaria si existe suficiente patrimonio en la propiedad para pagar TODOS los gravámenes superiores y SATISFACER la deuda pendiente con el IRS. En el ejemplo que hemos mencionado anteriormente, esta condición no se cumple, lo cual es fundamental para realizar una oferta.

Si el gravamen fiscal del IRS es inferior al monto de la hipoteca que se está ejecutando, indica que la ejecución hipotecaria se registró en los archivos del condado antes de que se estableciera el Tax Lien del IRS, así que este se ejecutará simultáneamente con la venta por Foreclosure. Todos los gravámenes sobre la propiedad se cancelan una vez que se emite el certificado de título. Incluso en esta situación, el IRS tendrá un período de redención de 120 días después de la ejecución hipotecaria, bajo las mismas condiciones mencionadas anteriormente.

Este tema es complejo y aunque representa una excelente oportunidad para invertir y obtener ganancias a través de una transacción segura con el gobierno de los Estados Unidos, los Tax Liens tiende a exigir una concentración, comprensión y organización impecable a sus inversionistas. Los invitamos a que se documenten, aprendan y practiquen a profundidad sobre todos estos temas ANTES de participar en las subastas.